Em janeiro de 2023, um edifício de 20 andares localizado no bairro Ocian, em Praia Grande, precisou ser interditado após uma coluna de sustentação ceder. Após ser vistoriado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Defesa Civil, foi constatada a necessidade de complementação do escoramento metálico na área da estrutura que teve o dano. Segundo a Prefeitura, o plano de escoramento deverá ser atualizado pelo responsável técnico. O edifício foi interditado por questões de segurança pelo Corpo de Bombeiros e Defesa Civil do município logo após o ocorrido. Os bombeiros informaram que um ‘estouro’ antecedeu os danos observados na coluna, o que causou um ‘abalo’ na estrutura do prédio. Em imagens obtidas pelo G1, é possível ver que a janela de um dos andares entortou por conta do ocorrido.
Este, entretanto, não foi um caso isolado: em maio de 2023, 13 sacadas de um prédio em Belém desabaram em ‘efeito dominó’ após a sacada da cobertura ceder (foto acima). Ainda em maio, no Rio de Janeiro, um prédio de quatro andares desabou em Jacarepaguá, zona oeste. De acordo com o Corpo de Bombeiros, não houve vítimas. O edifício foi escorado por outros dois imóveis que ficam ao lado. Na hora do desabamento, poucas pessoas estavam nos andares, e como o prédio tombou lentamente, houve tempo suficiente para os moradores evacuarem o local sem que houvesse vítimas.
Todos esses acontecimentos levantam aos síndicos e administradoras de condomínio um alerta vermelho para a importância crucial das manutenções prediais se manterem em dia. “A edificação é um conjunto de sistemas composto pela rede hidráulica, elétrica, drenagem, impermeabilização, vedação entre outros elementos que mantem a estrutura sólida e funcional. Cada sistema precisa de cuidados e manutenção para que funcionem harmoniosamente”, explica Fabiana Albano, diretora institucional do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE SP). “Quando essas manutenções não são realizadas ou são feitas de maneira inadequada, podem ocorrer problemas que escalam e afetam os demais sistemas. Por isso, é preciso verificar se as manutenções estão sendo efetuadas, caso contrário, há riscos de surgimento de anomalias no prédio que culminam muitas vezes, em sérios riscos e até desabamento”.
Portanto, o síndico precisar prestar atenção nas necessidades de manutenções dos sistemas do edifício e ficar atento às anormalidades. Por isso a importância da inspeção predial, bem como do acompanhamento de cada sistema por profissionais qualificados e especialistas.
“A inspeção predial periódica é altamente recomendada, já que aumenta a vida útil do empreendimento, além de evitar a perda precoce de desempenho dos sistemas do prédio. Só o profissional, engenheiro ou arquiteto, pode avaliar a vida útil dos sistemas e recomendar a intervenção adequada, informando sua criticidade. É importante lembrar que os problemas estruturais, muitas vezes, se observam inicialmente com o emperramento de abertura das esquadrias”, explica Fabiana. “A manutenção periódica zela pela segurança de todos os moradores e pessoas que circulam pela construção e o custo é bem menor que a correção de problema e perda do bem”.
FIQUE EM DIA COM AS MANUTENÇÕES PREDIAIS
Fizemos um checklist para ajuda-lo a manter em ordem as manutenções. Veja:
Manutenção predial preventiva - realizadas periodicamente, de acordo com o tempo previsto no plano de manutenção predial, com o objetivo de preservar e até prolongar a vida útil da edificação, valorizando o imóvel. Exemplos: manutenção de elevadores, limpezas de caixa d’água, pinturas em fachadas, checagens nas redes elétricas, trocas de componentes que passaram da validade, etc. Manutenção predial corretiva - ações emergenciais e fora do planejamento causadas por desgastes não identificados previamente ou falhas em equipamentos e estruturas, que interferem na rotina do prédio com a paralisação de equipamentos ou serviços. Exemplos: infiltrações, rachaduras, vazamentos, pane em sistemas de gás, elevadores, climatização etc. Manutenção predial preditiva - assim como a preventiva, esta manutenção é programada; com a diferença de que o fator a ser considerado é o desempenho do equipamento, e não o tempo entre uma avaliação e outra. Na prática, o objetivo final não é mais consertar as máquinas, mas evitar que elas quebrem, antecipando possíveis falhas. Exemplos: análises de equipamentos verificando vibração, termografia, ultrassom, trincas, análise de óleo, etc.