A fração ideal é um dos assuntos que causa mais dúvida em condôminos. Pela lei, a cobrança da taxa condominial pode variar seguindo a fração ideal, o que torna o tema não só fonte de dúvidas, mas também de polêmica. Por isso, nessa edição, vamos esclarecer alguns pontos para facilitar o entendimento nos conceitos e no que diz a legislação e o código civil.
O que é a fração ideal?
A fração ideal diz respeito a quota ou o quanto do condomínio pertence a cada um, comumente sendo expressa de forma decimal ou ordinária. No Código Civil, a fração ideal é explicada da seguinte maneira: “Art. 1.331. § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.
Resumindo em outras palavras, a fração ideal é o quanto cada proprietário é dono do terreno em que está construído o prédio. Representa a quantidade que cada dono de cada apartamento possui sobre o terreno e as áreas comuns do edifício. Corredor, elevador, logradouro público, escadaria, telhado, luz dos corredores e até as estruturas básicas que sustentam o edifício também estão englobados na fração ideal de terreno.
A fração ideal, que também pode ser chamada de quota parte, porção ideal ou parte ideal (todos esses nomes sendo reconhecidos juridicamente como o mesmo conceito) é um índice do direito de cada proprietário. Cada condômino proprietário de um apartamento (que chamamos de unidade autônoma) é titular de uma fração ideal, que corresponde a um decimal sobre a totalidade da área do terreno, e essa fração ideal é uma base de distribuição de direitos e encargos de cada proprietário. A fração ideal não é a área privativa da unidade e nem o coeficiente de rateio das despesas – embora possa ser usada como parâmetro para isso (conforme explicaremos melhor abaixo).
Para explicar a fração ideal de forma prática: imagine que você comprou um apartamento no fictício edifício Pôr-do-Sol. O seu vizinho Mateus e sua vizinha Marisa também compraram apartamentos no mesmo edifício. Todos vocês, então, tornam-se proprietários, cada um de sua unidade autônoma (o apartamento), ao mesmo tempo em que se tornam inquilinos (moradores) do edifício Pôr-do-Sol. Porém, a sua unidade autônoma (apartamento) e a dos seus vizinhos, apesar de serem independentes entre si, estão todas localizadas no mesmo terreno – e cada apartamento ocupa também um espaço dentro desse terreno e, portanto, são co-proprietários desse pedaço de terra e do que existe nele. A unidade autônoma é indissociável ao terreno comum. Esse é o conceito chamado condomínio edilício – onde você, Mateus e Marisa são proprietários de sua parte individual (o apartamento ou unidade autônoma), mas também são proprietários de uma fração das áreas comuns. Se, por exemplo, o prédio deixar de existir, e a assembleia geral decidir vender o terreno que sobrou, caberá à fração ideal dizer o quanto do valor o condômino proprietário terá direito. Se ao seu apartamento corresponde, por exemplo, a fração de 0,05 (ou 1/20), isso significa dizer que você tem 5% do terreno e das demais partes comuns, e você participará com 5% do preço da venda.
A fração ideal é um bem indivisível: ela não pode ser alienada separadamente da unidade autônoma. Um apartamento não pode ser vendido sem a sua fração ideal.
A fração ideal é definida por obrigação no momento da incorporação do edifício, por parte da incorporadora, conforme define a lei do condomínio edilício (lei 4.591/64). Para que a incorporadora possa vender as unidades autônomas (apartamentos), é obrigatório que ele calcule a fração ideal antes disso; caso contrário, não poderá vender as unidades imobiliárias separadamente. É nesse momento que, em caso de prédios com unidades autônomas com plantas diferentes (por exemplo, unidades com dois e três quartos), calcula-se a fração ideal de cada unidade. Nesse caso, pelo fato de um apartamento de três quartos ocupar uma área maior no terreno, costuma-se também ter um percentual maior na fração ideal.
O que é o coeficiente de proporcionalidade?
Embora, no cotidiano do condomínio, o coeficiente de proporcionalidade seja na prática quase um sinônimo da fração ideal, a norma brasileira NBR 12.721/2006 estabelece como coisas diferentes, sendo a fração ideal conceituada como “fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta”. Já o coeficiente de proporcionalidade “é a proporção entre área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global de edificação”. Por isso, a fração ideal não tem critério de cálculo, mas é a referência para o cálculo. Na maioria das vezes, calcula-se por meio do coeficiente de proporcionalidade.
A fração ideal e a taxa condominial
De acordo com a orientação da lei, a fração ideal serve de parâmetro para:
Fazer o rateio de despesas;
Quantificação de votos em assembleia (Código Civil, art. 1.332 e art. 1.333);
Apuração do quórum para instaurar a assembleia (§ 3º, art. 24 da lei 4.591 de 1964);
Deliberar venda ou reconstrução de prédio que está em estado de ruína ou que desabou (Código Civil, art. 1.357) (art. 17 da lei 4.591 de 1964).
É por isso que, muitas vezes, é dito no dia-a-dia da administração condominial que a fração ideal é o mesmo que o rateio das despesas condominiais. Caso o condomínio siga a regra da fração ideal como parâmetro para a cobrança da taxa condominial, pode acontecer de um mesmo condomínio possuir taxas diferentes para uma cobertura de 200 m² e apartamentos para 100 m² - a cobertura pagará uma taxa de condomínio maior que os outros apartamentos, proporcional à sua fração ideal, por exemplo.
Mas, embora seja a orientação da lei, isso não é regra. O Código Civil estabelece, no Art. 1.336, que “são deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Ou seja, pela lei, se na convenção do condomínio estiver estipulado outro critério de rateio diferente da fração ideal, o que estiver nesta convenção é o que prevalecerá; como por exemplo, na cobrança por unidade, onde as despesas são divididas igualmente entre todas as unidades do condomínio, não importando o tamanho de cada uma.
Na dúvida: vale consultar o que diz a convenção condominial sobre a cobrança da taxa; e conte sempre com o seu síndico e a sua administradora!