Escalada da inadimplência reacende alerta vermelho nos condomínios brasileiros

Administradoras apontam risco real de colapso financeiro e reforçam dever de ação dos síndicos

A rotina de muitos síndicos em 2025 tem sido marcada por uma preocupação crescente: a inadimplência, que deixou de ser um incômodo isolado e passou a comprometer a própria viabilidade de inúmeros condomínios. Administradoras vêm registrando um aumento expressivo de unidades com cotas em atraso — segundo o Secovi-SP, com média de 17% nas grandes capitais, com casos chegando a 25% em empreendimentos de médio e alto padrão.

Esse cenário ocorre justamente quando os custos de manutenção alcançam patamares recordes. Energia, pessoal, contratos de segurança, manutenção predial e serviços terceirizados subiram acima da inflação acumulada, hoje superior a 5%. O resultado é um orçamento cada vez mais pressionado, que já obrigou diversos condomínios a consumir integralmente seus fundos de reserva e postergar obras essenciais.

Efeito cascata: quando a inadimplência compromete toda a estrutura

Para as administradoras, a preocupação não está apenas nos números, mas no impacto direto na operação. A queda na arrecadação tem provocado cortes de serviços, interrupção de manutenções e o fenômeno conhecido como “inadimplência cruzada”, quando o próprio condomínio passa a acumular dívidas com fornecedores.

De acordo com Lucas Gimenes, sócio da administradora Hamasul, o risco de agravamento é real. Ele explica que basta uma parcela de moradores deixar de pagar para que toda a engrenagem financeira do condomínio comece a falhar. “Se a arrecadação perde estabilidade, o condomínio rapidamente caminha para um estado de insolvência — quando já não há recursos suficientes para honrar as obrigações”.

Lucas destaca também que o síndico tem responsabilidade direta nesse processo. “Um gestor que não informa o conselho, evita negociações, posterga cobranças ou deixa de agir com clareza acaba assumindo uma postura omissiva e pode responder judicialmente por isso. Proteger o patrimônio coletivo é parte essencial do seu dever”.

Dados recentes do Instituto Brasileiro de Administração Condominial (IBAC) mostram que a cada R$ 100 previstos, R$ 17 não chegam ao caixa. Em paralelo, o Tribunal de Justiça de SP registrou alta de 18% nas ações de cobrança em 2024, com recuperação judicial levando até 14 meses — um tempo que compromete qualquer planejamento.

A segurança também tem sido diretamente afetada: 63% dos síndicos relatam cortes em vigilância, portaria 24 horas ou manutenção predial por falta de recursos.

Como evitar o colapso: recomendações essenciais da administração condominial

Diante do risco de um efeito dominó, síndicos precisam abraçar a necessidade de uma gestão mais estratégica e preventiva. Entre as medidas mais eficazes estão:

• identificação e tratamento prioritário dos devedores crônicos;

• negociação imediata antes do ajuizamento;

• criação de fundos emergenciais temporários;

• estímulo ao pagamento antecipado por meio de descontos programados;

• relatórios financeiros claros e frequentes para fortalecer a confiança dos moradores;

• uso de plataformas que permitem acompanhar receitas e despesas em tempo real;

• campanhas educativas sobre a corresponsabilidade no condomínio.

A legislação, por sua vez, oferece ferramentas importantes. Desde o Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), as cotas condominiais são título executivo extrajudicial, permitindo penhora de bens e até do imóvel do devedor — um instrumento que agiliza a recuperação do crédito quando aplicado corretamente. Leia mais sobre esse assunto clicando aqui.

A corresponsabilidade do morador como pilar de sustentabilidade

Embora o síndico tenha papel central, administradoras reforçam que o condomínio só se sustenta quando todos compreendem seu papel na coletividade. “Ainda existe um desafio cultural significativo dentro dos condomínios”, observa Lucas Gimenes. Segundo ele, muitos moradores não compreendem que o espaço onde vivem funciona como uma rede coletiva, sustentada pelo compromisso financeiro de todos. “Há quem veja o condomínio apenas como um serviço contratado, e não como uma comunidade interdependente. Quando essa percepção falha, a noção de corresponsabilidade se perde — e o impacto recai sobre toda a estrutura”, afirma. Ele reforça que somente quando cada morador entende seu papel no equilíbrio das contas é que a gestão consegue manter o condomínio saudável e funcional.

A mensagem é clara: a inadimplência crônica ameaça não apenas o caixa, mas a segurança, o funcionamento e a credibilidade dos condomínios. A prevenção exige atuação rápida, comunicação eficiente e união entre moradores e gestão.

Para garantir a sobrevivência dos condomínios, é preciso que o senso de responsabilidade coletiva prevaleça sobre o individualismo.