O que fazer quando falta dinheiro no condomínio? Como superar momentos de crise? Essas são perguntas que, cedo ou tarde, passarão pela cabeça do síndico e serão desafios do seu dia-a-dia. Para falar sobre isso, conversamos nesta edição com a especialista em comportamento financeiro Silvia Brunelli Machado. Engenheira inserida no mercado financeiro há mais de 20 anos, Silvia tem realizado um trabalho de mentoria e análise para as empresas que pretendem adotar o modelo remoto ou híbrido de trabalho. Com experiência em organizações como Banco Garantia e Deutsche Bank, Silvia migrou para a Mentoria Financeira e hoje é co-fundadora da Rosenberg Investimentos e da Paraty Capital. Atualmente, realiza análises sobre investimentos financeiros, com foco na concepção comportamental de cada cliente. Trata-se de uma avaliação que tem como objetivo orientar as pessoas a verificarem de maneira pessoal o que precisam inovar em suas atitudes pessoais. Confira:
Sendo engenheira por formação, como foi seu contato com a área financeira? O que a atraiu neste mercado?
Meu pai era engenheiro de usina hidrelétrica, cresci em obras. Fiz Engenharia Civil e fazia estágio em uma construtora. Mercado financeiro era simplesmente uma parte da minha formação: fiz pós-graduação em Administração e queria entender um pouco de Finanças, porque a vida de engenheiro de obra é puxada após uma certa idade. Em algum momento, é preciso uma experiência em função administrativa, e foi por isso que eu fui ser trainee no Banco Garantia. Acabei adorando e fiquei em banco por mais de 12 anos.
Você trabalha com análises sobre investimentos financeiros, com foco na concepção comportamental de cada cliente. De que se trata esse foco? Fale um pouco sobre isso.
Eu sempre digo que o que eu faço não é sobre Finanças, mas sim, sobre comportamento financeiro. Porque, na verdade, não importa o quanto uma pessoa ou família ganhe, o que importa é o quanto e como ela gasta. Um exemplo prático disso: temos aquela família que se organiza, vai guardando, recebe os juros dos investimentos e na hora de tirar férias, paga um preço X por esta viagem. Se você comparar esta família com aquela que não se organiza e gasta, gasta e gasta, na hora de fazer a viagem, faz um empréstimo para fazer a mesma viagem. Ou seja, paga juros, fazendo com que a mesma viagem custe muito mais do que o preço original. Essa é a concepção comportamental das finanças.
Dentro de um condomínio, como o síndico pode aplicar essa análise comportamental para melhorar a gestão financeira?
Historicamente, a própria figura do síndico no Brasil já é uma questão comportamental: estamos acostumados com a figura do síndico ser um dos condôminos, com tempo e disposição ou com necessidade de ter um “desconto” no pagamento do condomínio; e não necessariamente alguém com experiência em gestão administrativa. Talvez, essa possível má gestão é justamente a causadora do desequilíbrio das contas.
Ainda pensando em comportamento, temos os condôminos que se esquecem que são corresponsáveis pelo ônus do condomínio, a chamada solidariedade condominial, prevista pelo artigo 1.315 do Código Civil. Ou seja, a gestão deve ser bem planejada, mas também bem executada e isso pode e deve ser checado pelos condôminos.
O que deve se analisar como prioridade para fazer uma gestão financeira saudável dentro de um condomínio?
Basicamente, a gestão financeira de um condomínio para ser saudável tem de ter dois itens: um rateio das despesas ordinárias e o fundo de reserva para as despesas extraordinárias. Nessa hora, entra o planejamento meticuloso, pois algumas despesas não programadas são razoavelmente previsíveis; como por exemplo manutenção de elevadores e equipamentos. Já outras, como ações trabalhistas, não.
Óbvio que a ideia não é que o condomínio acumule dinheiro, mas também não pode depender de rateios extraordinários toda vez que tiver uma eventualidade, afinal nem todos os participantes poderão atender a esta demanda não planejada.
A pandemia criou um desafio, instaurando um período de "crise" dentro de muitos condomínios, especialmente com o aumento da inadimplência - que é o principal fator que impacta diretamente no caixa do condomínio. O que pode ser feito para tentar contornar e resolver essa situação?
Antes de mais nada, períodos de crise econômica já sugerem que problemas como inadimplência irão ocorrer e os responsáveis pela administração já podem começar a rever o planejamento e a previsão orçamentária e contar com a participação dos condôminos para estas decisões, lembrando que se não funcionar, eles serão chamados ao rateio extraordinário.
Nesta hora, é pura gestão administrativa, como ocorre em empresas e mesmo em orçamentos domésticos: eliminar despesas não essenciais e renegociar contratos com fornecedores e prestadores de serviços, visando reduzir custos, e esta revisão só será bem sucedida se tiver, sim, a participação e colaboração dos condôminos.
Falando em renegociação, temos de lembrar também dos inadimplentes: uma boa parte não está nesta situação por escolha própria. Novamente, a capacidade do síndico como gestor pode auxiliar na aproximação com os inadimplentes, visando acertar seus débitos e ao mesmo tempo atender aos interesses do condomínio.
Caso essa aproximação não seja bem sucedida, um bom escritório jurídico pode auxiliar, mas também representará novos custos.
Além dos métodos clássicos (como acompanhamento jurídico e processos legais no caso das unidades inadimplentes), você tem alguma dica inovadora ou específica que possa ajudar o síndico nessa gestão?
A ideia básica e número 1 não tem nada de inovadora: é simplesmente chamar o condômino para ser solidário, não apenas no rateio das despesas, mas também na busca de ideias, soluções e implementação dessas soluções.
Já na parte de inovação, eu tenho visto muitas soluções bastante criativas, como fazer ajuste na utilização de energia elétrica e transformá-la em energia solar. Essas soluções apresentam custos de implementação; por isso, são soluções mais difíceis em momentos de crise. Outra ideia bastante inovadora que eu tenho visto, principalmente nos condomínios com várias torres (mais comuns nas capitais) é a criação de mini-mercados, restaurantes, farmácias, dentro da estrutura. Pagam aluguel ao condomínio, gerando uma receita.
O que fazer quando o condomínio está sem dinheiro? Quais as atitudes estratégicas a se adotar para superar esse desafio? Quais suas dicas?
Quando a situação já está ruim e não há dinheiro nem para honrar os compromissos já assumidos e foi negociado o que seria aceito pelos fornecedores e para evitar multas, ou seja, piorar as contas com os tais juros, vale recorrer aos empréstimos. Pouco sedutor para os bancos, mas hoje já há empresas especializadas nisso que, inclusive, entram para administrar a situação durante o período, implementando tudo o que já dissemos anteriormente.
Nessa linha existem também empresas garantidoras, a chamada cota condominial garantida: estas empresas antecipam ao condomínio os valores devidos pelos condôminos, incluindo os inadimplentes, ganhando para isso uma porcentagem da arrecadação.