Um dos maiores vilões da saúde financeira de um condomínio é a inadimplência. Quando condôminos deixam de pagar a quota condominial, há problemas para o fechamento do caixa, para o pagamentos das despesas mensais dos prédios, como água e luz das áreas comuns, salários de colaboradores e funcionários, prejudicando um balanço saudável entre custos e arrecadação e podendo levar um condomínio à falência. Para combater esse problema, o síndico ou síndica deve ter jogo de cintura, inteligência e uma boa capacidade de gestão, buscando sempre negociar com os moradores assim que a inadimplência aparece, antes que o problema se agrave e as dívidas se tornem altas demais para acordos extrajudiciais.
Para orientar melhor sobre o assunto, nessa edição conversamos com Edmon Soares Santos, advogado há 16 anos, com especialização em Direito Tributário pela USP, pós-graduado em Direito Tributário pela PUC-SP, especialização em tributos na importação e exportação pela Aduaneiras, especialização em Direito de Família pela Legali. Tendo atuado como diretor do maior escritório tributarista do país, entre advogado de grandes empresas nacionais e multinacionais, e também com atuação em Direito Empresarial e Societário e em Direito Imobiliário para diversas construtoras e imobiliárias da Baixada Santista e São Paulo, Edmon desde 2018 coordena o departamento jurídico da Hamasul. Confira:
Com a pandemia, muitos brasileiros acabaram contraindo dívidas, e agora, muitas pessoas estão negociando as dívidas atrasadas, entre elas, a cota condominial. Como você orienta que os síndicos procurem essas pessoas para realizar os acordos? Como deve ser a abordagem?
É importante que os síndicos entendam que o condomínio não é uma instituição financeira, mas sim um grupo de pessoas que vivem em coletividade.
Assim, a dificuldade financeira de um condômino pode ser facilmente controlada se houver parcimônia e razoabilidade entre as partes desde o início, evitando, assim, demandas judiciais que são desgastantes para todos.
É importante que o síndico seja imparcial, tratando igualmente todos os condôminos, evitando que desavenças particulares prejudiquem a negociação.
Com quantas cotas condominiais em atraso o condômino já pode ser acionado?
Atualmente, com 45 dias de atraso, já enviamos a notificação para que procure a administradora do condomínio para fazer um acordo. Não havendo contato nos próximos 30 dias, enviamos uma segunda notificação extrajudicial, sob pena de ser distribuída a ação de execução. Assim, no máximo em 4 meses a ação de execução é ajuizada.
No caso da realização de acordos, como o síndico deve formalizá-los?
Sempre através de Termo de Acordo, que conterá o nome e qualificação completa das partes, período do débito, valores e encargos adicionais, bem como forma de pagamento. Este instrumento é elaborado pelo advogado da administradora.
No caso de descumprimento desses acordos, o que o síndico deve fazer?
O Departamento de Cobrança da administradora faz um gerenciamento de todos os acordos em andamento e, havendo o inadimplemento, executa-se o Termo de Acordo, requerendo em juízo a penhora de conta corrente.
E quando não há acordo, qual o procedimento que o síndico deve seguir para encaminhar o processo para a Justiça? Como funciona normalmente os processos jurídicos e quais costumam ser as consequências para aqueles que não realizam os pagamentos?
Apesar do momento difícil que estamos vivendo, o condomínio deve pagar as contas pontualmente para que a massa condominial não seja prejudicada. Assim, o síndico tem que apreciar os pedidos de acordo com cuidado para evitar demandas judiciais.
Atualmente, as ações são digitais, o que torna o processo mais rápido. A legislação permite que ocorra a penhora de conta corrente, veículos e, inclusive, a penhora do próprio imóvel para leilão da unidade.