Em condomínios comerciais e residenciais, são muitas as possibilidades relacionadas às adequações, melhorias e intervenções em fachada. Infelizmente, nem sempre todos os aspectos legais destas intervenções são conhecidos e debatidos com clareza por síndicos, administradores e condôminos, gerando desgastes frequentes e, não raramente, notificações e multas.
É recorrente também o entendimento errôneo de que o condomínio possui autonomia total para, em assembleia, deliberar sobre todos os pontos relativos às fachadas, dentre outras intervenções construtivas, como reformas, obras, novas edificações e mudanças em áreas comuns.
Iniciamos este entendimento destacando que a legislação que regula o tema (construções, obras, intervenções em fachada) é essencialmente municipal, apresentando variações conforme o código de obras de cada prefeitura. De forma complementar, temos também o estatuto e as convenções do condomínio, com força regulatória restrita, normalmente relacionada a aspectos estéticos e padronizações.
Diante deste cenário, precisamos classificar os diversos tipos de intervenções, relacionado cada uma delas com regulatório pertinente. Citamos abaixo alguns dos grupos mais comuns:
Fechamento de sacadas e cobertura em apartamentos tipo “garden” ou coberturas: este tipo de intervenção traz consigo dois importantes aspectos: estético, sujeito a deliberação em condomínio, e regulatório, sujeito à aprovação municipal. Via de regra, as prefeituras estabelecem parâmetros legais que limitam o fechamento definitivo em vidro de espaços originariamente abertos, visto que este interfere diretamente no cálculo das áreas computáveis do edifício, sendo mais flexíveis quando este fechamento é realizado com estrutura retrátil. Existem também limitações importantes relacionadas a mudanças no perfil das áreas aprovadas em projeto, como por exemplo a conversão de sacadas em salas ampliadas, ou mesmo com outros usos, como cozinhas gourmet, etc.
Pintura, padronização de janelas, redes de proteção: por envolverem somente fatores estéticos, estes podem ser amplamente debatidos e deliberados em assembleia, não havendo interferência do regulatório municipal.
É recomendado que síndicos e condôminos sempre busquem o apoio de consultarias especializadas em arquitetura legal e viabilidade urbana, como forma de ampliarem o entendimento e as implicações de cada intervenção em condomínio.
FÁBIO RAMOS é Diretor Geral da Plenno Arquitetura, administrador de empresas com mais de 15 anos de experiência no segmento de Legislação Urbana, Real Estate Compliance e ESG aplicdo ao segmento imobiliário. Atualmente, lidera equipe de mais de 50 profissionais, entre arquitetos, engenheiros, advogados e analistas especializados em Arquitetura Legal e Compliance Imobiliário.
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