Saiba o que caracteriza ato antissocial
A quarentena provocada pela pandemia causou não só que as pessoas passassem mais tempo em casa, mas, inevitavelmente, o aumento de conflitos e problemas entre vizinhos como consequência. De acordo com a Associação das Administradoras de bens Imóveis e Condomínios (AABIC), as reclamações dentro dos condomínios aumentaram até 300% por mês desde o início da quarentena. Os maiores motivos apontados como insatisfações foram barulho de obras, falta de uso de máscaras e calçados deixados do lado de fora do apartamento. E segundo o levantamento, embora a maioria (98%) das reclamações sejam resolvidas pelo diálogo, há aquelas que geram multas e advertências, e até ações legais junto à Justiça.
Do ponto de vista jurídico, “em condomínios o motivo que mais gera ações judiciais, sem dúvida, é a inadimplência”, explica a advogada Suse Paula Duarte Cruz Kleiber, consultora jurídica condominial e especialista em Direito Civil e Processual Civil. Entretanto, existem outros assuntos que acabam gerando muitos conflitos, mas nem desdobram para ações judiciais. “São descumprimento de regras de convivência como barulho, festas e reuniões noite a dentro, obras irregulares, animais de estimação, crianças. Nessa pandemia, o número de conflitos entre os condôminos e a violência doméstica aumentaram sensivelmente, essa última 51,4% nos meses de fevereiro e março/2020 comparando ao mesmo período de 2019, em se tratando de prisões em flagrante, pois, as pessoas permaneceram todo o tempo juntas em seus apartamentos”. Os dados citados por Suse foram divulgados em um balanço em formato de Nota Técnica pelo Ministério Público do Estado de São Paulo.
É óbvio que, antes de ir para a Justiça, os vizinhos incomodados tentam apelar para o síndico. Este, por sua vez, deverá seguir o que diz o Regimento Interno do prédio e oferecer advertências e multas. Entretanto, em alguns casos, isso pode não surtir efeito, como explica a advogada. “Para facilitar o entendimento cito um exemplo: condomínios de alto padrão em que há condômino que faz festas frequentes com som altíssimo, baderna nas áreas comuns e etc, quando multados, eles pagam as multas, afinal, dinheiro não é problema; e assim voltam a infringir as regras. Parece óbvio que multar esse condômino não mais trará qualquer resultado, restando apenas a medida judicial para impedi-lo de adentrar naquela comunidade condominial”.
Trata-se do que se chama ato antissocial, que é quando um condômino gera incompatibilidade de convivência com os demais, através de comportamento contínuo e repetido, gerando importunação ou colocando em risco os outros moradores. “O código Civil traz normas abertas (sobre o tema), portanto, cabe a cada comunidade qualificar as condutas, logicamente pautadas na razoabilidade e proporcionalidade”, diz Suse. “São consideradas condutas antissociais tudo que afete o direito de propriedade e de vizinhança atingindo a saúde, segurança e sossego dos demais. Tais condutas devem ser praticadas reiteradamente pelo causador que torna a convivência com os demais insuportável. O infrator age com abuso de direito, excedendo os limites do seu direito de uso de sua propriedade e ultrapassa os alcances da boa-fé e dos bons costumes. Portanto, a tolerância deve ser uma prática comum entre os condôminos, já que não é qualquer conduta que poderá ser caracterizada como antissocial, sob pena de banalizar o instituto da penalização via multas”. Suse exemplifica com um caso que ficou famoso no mundo condominial: “um condômino se utilizava das áreas comuns despido, praticava orgias na piscina e comparecia às assembleias vestido de Batman. Acabou por ser impedido de viver no condomínio em que tem apartamento”.
ATOS ANTISSOCIAIS PODEM GERAR AÇÕES JUDICIAIS E ATÉ EXPULSÃO DO CONDÔMINO
Como exemplo, a 1ª Vara Cível de Juína, em Mato Grosso, condenou quatro pessoas de uma mesma família ao pagamento de danos morais coletivos no valor de R$ 20 mil por descumprirem o isolamento social. Mas a expulsão é apenas a medida mais drástica, quando todas as outras resoluções amigáveis e administrativas não surtiram efeito. “As condutas devem ser reiteradas e as penalidades administrativas aplicadas. Inclusive, podem ser utilizados métodos de mediação e conciliação visando a solução da contenda. O condomínio vai advertir, multar, aplicar as multas previstas na sua convenção ou se não tiver previsão de 5 até 10 vezes o valor da cota seguindo as formalidades previstas no Código Civil. Sem êxito, promoverá a ação judicial para que aquele condômino seja impedido de exercer a posse sobre seu imóvel”. Nesse caso, o proprietário não perde a posse do imóvel, mas fica impossibilitado de usá-lo, explica a advogada Suse. “Somente através da ação judicial, o condômino antissocial pode ser impedido de usar da sua unidade autônoma e adentrar ao condomínio e quem deve mover tal ação judicial é o condomínio, representado por seu síndico. Tal medida é a derradeira e o condomínio deve demonstrar que todas as medidas administrativas e amigáveis foram tentadas, mas sem êxito. Inclusive comprovar a legalidade na aplicação das multas devidamente aprovadas em assembleia”.
Recentemente, a 4ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios decidiu que um condômino acusado de atos antissociais em residencial de Águas Claras (DF) não pode ser expulso do prédio sem que haja uma reunião da assembleia para esse fim. Dessa forma, é prudente que tal assunto seja colocado em pauta com todos os moradores. “É razoável que os demais condôminos decidam pela expulsão quando esgotadas as medidas administrativas. Ademais, todos devem ser convocados, inclusive o condômino infrator, que talvez ao perceber que seu condomínio pautou pela sua expulsão, repense sua postura e saia espontaneamente do local ou cesse as condutas antissociais”, conclui a advogada Suse.