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O DESAFIO DA INADIMPLÊNCIA

Gestores dos condomínios e síndicos devem ter estratégias para o problema


Pesadelo de praticamente todo o síndico e das administradoras de condomínio, a inadimplência é um dos grandes desafios na gestão condominial. Reduzir seu índice requer inteligência, estratégia e cuidado na abordagem e na relação com os condôminos. O atraso pode gerar para o condômino problemas que vão desde ações judiciais, até a negativação do nome e penhora do bem imóvel. Com a implantação do novo Código Civil em 2016, os casos são resolvidos mais rapidamente, pois a lei permite a execução direta da dívida, sem precisar entrar com ação na Justiça. Ainda assim, é sempre recomendável que condôminos enfrentando dificuldades procurem a administração do prédio para resoluções mais amistosas, como acordos de pagamento."O síndico diante disso pode ficar numa situação delicada. Para isso, existe a função da administradora, que dá todo o suporte para ele, o fomenta de informações, o orienta e cuida do processo burocrático. Fica à cargo do síndico somente a tomada de decisão", explica Edmon Soares dos Santos, advogado do Depto. Jurídico da Hamasul.


Com uma experiência de 20 anos, a Hamasul adota algumas estratégias para diminuir o índice de inadimplência, como explica Marcos Eduardo Silva, coordenador do Núcleo de Condomínios da empresa. "Primeiramente, facilitamos o acesso aos boletos, e à toda a informação do Condomínio, pelo nosso portal de serviços, além de enviá-los também por e-mail a todos os condôminos, para evitar que ele chegue depois do vencimento. Também temos um modelo bem definido de cobrança, que proporciona resultados positivos: com ações administrativas logo após o vencimento do boleto e dois meses depois do débito, ocorre a primeira notificação do nosso departamento jurídico, com três meses, a segunda, e com quatro meses, movemos a ação judicial. Visando atender as necessidades de condômino e condomínio nosso Departamento de Cobranças disponibiliza ao condômino que está em atraso com as taxas condominiais, facilidades para compor acordo extra judicial,através de parcelamento de sua dívida".


Como parte dessa gestão, a Hamasul encaminha a prestação de contas mensalmente para o síndico, com as informações das unidades inadimplentes."O síndico passa essa informação para o conselho de finanças do prédio, que analisa as contas junto a ele. Em caso de alguma decisão muito importante, a administradora orienta o síndico a convocar uma assembleia para que o assunto seja discutido com os moradores e para solicitar um rateio, por exemplo, a fim de suprir o desequilíbrio de receitas causado pelo inadimplente", explica Edmon. "Mas uma coisa muito interessante de se fazer para evitar esses furos, e que praticamos aqui na administradora, é arrecadar um pouco a mais em cada mês a fim de ter um caixa para emergências como essa".


Entretanto, vale lembrar que todos os condôminos estão sujeitos a infortúnio financeiro e devemos respeitar e entender cada situação, cumprindo a legislação vigente, sem comprometer a saúde financeira do condomínio. Para isso, é muito importante a atuação do síndico e administradora, lembrando que nunca a unidade inadimplente pode ser exposta. "Não pode colocar, por exemplo, uma lista de inadimplentes no elevador", orienta Edmon."Mas essa informação vai por escrito no boleto do condomínio. Isso é permitido fazer". A pessoa que não faz o pagamento pode participar das reuniões, mas fica impedida de votar. Também é possível entrar com uma ação judicial e pedir a penhora de bens como automóvel, o próprio apartamento e até bloqueio de contas bancárias. Nesses casos, o condômino fica impedido de vender o carro e o apartamento, e um juiz pode determinar que dinheiro em contas correntes ou poupanças seja revertido para a quitação da dívida.

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